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大家好，我是Amy！最近工作和生活都很忙碌，但我很高兴能够回来为大家带来Kelowna房地产市场的最新更新。

在这期视频里，我们会深入探讨2024年9月的数据，看看为什么在政府政策、经济压力和利率变化的影响下，市场似乎陷入了“僵持”状态。

我会为大家解读独立屋、联排屋和公寓的价格走势，并揭示为何越来越多的卖家感到房子难卖。同时，我们还会探讨短租政策对公寓价值的影响，以及当前市场中的买家群体变化。

无论你是首次购房者还是对房市感兴趣，这期视频都会为你提供有价值的见解，帮助你更好地了解房市现状，希望大家都能找到适合自己的那个它！

00:00 - Intro
00:22 - 房价与市场大环境
02:07 - 为什么市场好似处于 “僵持” 中？
02:21 - 原因一：房价较高位已有下降
02:49 - 原因二：降息预期
03:24 - 原因三：买家的另一个心理
04:16 - 单聊一下如今公寓市场
05:05 - 买家数据分析
05:17 - 首次购房者比例
05:56 - 大温地区及投资房买家比例
06:36 - 常规贷款及全现金买家比例
07:17 - 什么时候是买房的最佳时机？
08:11 - End

Kelowna的租赁市场在2024年冬季出现了什么样的变化？我们通过Rentals.ca和本地物业管理公司数据，对当前租金走势进行了全面解析。短租政策的调整、新项目交付、房东出租趋势变化如何影响市场？无论你是房东还是租客，这段视频都能为你带来有价值的信息。快来了解Kelowna市场的最新动态吧！

年终总结的分析视频出晚啦，但是虽迟但到！

00:00 Intro
00:46 利率政策的影响
01:39 政策调整的影响
02:41 住房供应计划
03:01 短租法规
03:29 租赁市场情况
03:52 2024年房价数据
04:35 2024年年度平均成交价格
05:40 2024年成交量
07:28 2024年买家数据？
07:46 2024年各房型特点归纳
09:19 2025年市场展望
11:52 2025年年初观察
13:30 结尾

2024 年，Kelowna 及 Okanagan Valley 房地产市场经历了利率调整、政策收紧、租赁市场变化等多重挑战。
房价走势如何？独立屋、联排别墅、公寓市场表现如何？
移民、留学生政策收紧，租赁市场受到怎样的影响？
2025 年前两个月市场如何？房价回暖？成交速度是否加快？买家情绪如何？
在本期视频中，我将带你回顾 2024 年市场数据，并分享 2025 年初 Kelowna 房市的最新动态，帮助你做出更明智的房地产决策！

Price:$735,000
Strata fee: $293.50
MLS:#10335459

Kelowna以优美的自然环境和舒适的生活节奏吸引了许多人，但生活在这里也总有一些不那么理想的地方。在这期视频里，我会分享一些Kelowna的不足之处，包括气候、交通、美食和就业等方面。（当然这些总结是从个人主观角度出发，欢迎大家分享交流自己的看法）
如果你正在考虑搬到Kelowna，希望这段分享能给你提供一些参考，帮助你更全面地了解这座城市的生活。

新盘上市️Beverly at Kelowna位于Glenmore
步行5分钟即可到达Spall Plaza（London Drugs，TD 银行，星巴克，及日盛亚洲超市等）
距离Kelowna Downtown以及UBCO大学区约10分钟车程
大楼建于2021年
这间一房朝南的单元采用开放式布局，挑高天花板，通顶的厨房橱柜，石英台面以及厨房后挡板
卧室配有大窗户以及步入式衣柜
洗手间cheater door方便客人使用
带一个地下停车位
顶楼露台空间达5000平尺
可以加入（需付费）Hyatt Place使用泳池，热水浴缸以及健身房等设施

挂牌价格：$419,900
物业费：$338.05/月
MLS:#10317784

今天为大家来回顾一下2024年年初到现在，Kelowna市前五个月独立屋的成交情况。看看：
平均还价空间
市场热度变化，哪些价位的独立屋在这儿最受欢迎
你的预算区间在那些比较受欢迎的社区中的成交状况
希望可以为大家提供有用的信息，更了解Kelowna的市场

价格相对上个月基本没有变化
独立屋：价格为$1,015,700，环比 +0.7%，同比 -3.2%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.3%。 
联排屋：价格为$724,300，环比 -1.4%，同比 -5.6%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -12.7%。 
公寓：价格为$507,500，环比 -0.1%，同比 -1.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -9.0%。 


市场持续增温4个月，成交量或已于5月见顶（图二） 
三种房型成交量从年初起连续四个月持续增加，从图二可以看到今年前五个月和去年是相同的剧本，看5月份成交量虽然继续增长，但相比4月增幅已然小了许多。

如果5月已经是三种房型成交的顶峰了，那从六月开始买家可能会有更多的选择；因为库存增幅往往会持续到夏末(图三)。不过写这篇笔记时6月已经过去一半，我观察到的市场并没有太明显的降温痕迹，下面我会具体说到。

公寓市场趋于平衡 
在成交量连续五个月增速大于库存后，公寓库存周期指标终于来到了6个月的库存量；4-6个月的库存是市场里视为买卖双方power较为平衡的库存区间。不过这组数据统计的是整个Central Okanagan的公寓市场；当我们具体到个别城市或地段，尤其是那些自去年年底BC 新短租法案的消息出来后，挂牌数量激增的旅游城市的短租楼盘，卖家依旧相对弱势。 


我的6月初市场所见 
在六月初，我明显可以感受到市场上房源的紧张。在为客人约房时，常常会被告知该房子已经有了被接受的offer，不过大部分这种情况我们还是去看了，因为卖家和卖家经纪仍在积极寻找备用offer。看来还是有不少买家的贷款并不稳定，所以卖家在有offer后仍然会做大量的努力，确保房子的销售能够顺利进行。 

同时，很多经纪反映，现在的客户有很多是在进行一卖一买的交易，尤其是年龄偏大的客户群体。他们正在寻求缩小居住面积，从大面积的独立屋或联排别墅搬到大平层，以便为退休做准备。 

降息 
加拿大于6月5号宣布降息25个基准点；我写了一篇自己的初步感想，大家有兴趣的可以翻看。这边就不多说了；总体是利好房市的。 

今年1到5月成交数据 
我觉得与其猜测降息后市场的下一步走向，我们不如一起来回顾一下年初至今市场中的活动，比如细看一下一月到五月的成交数据什么的，有兴趣的朋友们记得回踩。 

相信大家都已经看到加拿大央行降息的消息了。这个时间点比我在年初预计的最早时间要早了一个月。很多朋友都很振奋，认为是个好消息；我大致也同意这个观点。不过，我们也要知道这个时间点这个动作意味着什么，以及它可能会带来哪些近期的影响。 
1. 加息周期的告一段落 
自2022年开始的两年加息周期终于告一段落，虽然此次降息幅度只有0.25%，但其在心理层面上的解放作用是不容小觑的。人们对市场资金流向和风险的重新评估，将会为市场注入新的活力。降息周期也会立即利好一个群体，就是签了浮动利率的房东们；他们中的大部分人还款压力会有所减轻。 
2. 经济现状和央行的信心 
此次降息也表明，加拿大央行认为无需再通过持续的高利率来抑制经济增长。往好了说，这反映了加拿大经济已经进入一个相对稳定的阶段；往坏了说，加拿大经济的身板已经受不起更多的高利息药剂；这与邻国相比，弱势可见一斑。不过无论如何，央行的这个动作给市场带来的信号是利好的，特别是在当前全球经济形势不明朗的情况下：未来一段时间内，利率政策会更加宽松，以刺激经济增长。 
3. 房地产市场的推动力 
降息对于房地产市场的影响尤为明显。无论当前房价是高是低，降息都会给房价一个向上的推力。贷款方面，虽然借贷成本降低，可贷款额度增加，但历史数据显示，房价的上涨幅度通常会超过前两者。这意味着在短期内，卖家将会是最大的受益者。而对于买家来说，因为购房的实际成本可能并不会显著下降，因此如何平衡借贷成本的降低与房屋的溢价，在短期内会成为重中之重。 
4. 其他影响 
降息不仅仅会影响房地产市场，还会对其他方面产生广泛影响。例如，消费者信心的提升将会带动消费支出的增加，进一步促进经济的复苏。同时，企业融资成本的降低，也会鼓励企业扩大投资，增加就业机会，从而形成良性循环。然而，没有人可以保证降息周期开启后便不会再加息；我们还是要继续关注通货膨胀风险，以及由此可能引发的央行政策调整。 
总的来说，加拿大央行的这次降息动作，标志着经济政策的一个重要转折点，对于房地产市场和整体经济都会产生深远的影响。 

价格情况，三月跌幅基本收回（图一） 
 
独立屋：价格为$1,009,000，环比 +2.3%，同比 -4.0%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.8%。 
联排屋：价格为$734,600，环比 +2.1%，同比 +2.5%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -11.5%。 
公寓：价格为$508,200，环比 +2.5%，同比 -3.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -8.8%。 

市场活跃度明显增加（图二）；市场移向平衡（图三） 

三种房型的库存和成交量从年初起连续三个月双双增加。这两个数据，一个是供给，一个是需求对供给的消耗。聚焦库存周转月数（即在当前销售量下，需要多少个月清空市场库存），可以看出供求博弈。周转月数越高，说明库存消耗越慢，卖家竞争越大，买家话语权越高。一般来说，4-5个月为中性平衡。 
去年四月，我们处于偏卖家市场，独立屋周转月数为4.8，联排屋为4.1，公寓为3.6。今年四月，这三组数据分别为7.3、5.4、6.5，显示今年初买家优势明显。然而，买家别高兴得太早，结合过去六个月的数据来看，三类房型的市场库存月数在逐渐减少，市场正在缓和，卖家慢慢收复失去的主动权。 


降息预期 

6月是否会降息，像是心理博弈。买家认为观望没错，卖家则觉得降息一定能卖得更高。在2023年总结视频中我有提到，降息在7月前不会来，我现在仍持这种看法。 
即将于5月21日公布的通胀数据对降息预期影响重大。另一重要因素是美国的立场，目前看来，美国似乎在秋天前都不会降息。相比之下，加拿大经济状况不如美国，能撑多久是个问题。4月失业率已达6.1%，这确实让人左右为难。地产市场有滞后性，价格调整需要消化信息后才会逐渐体现。地产风向的转变何时到来？ 
其实，我认为好的买卖不一定要建立在利率变化基础上。不管市场如何，买卖双方都能找到好的交易。今年有一点特殊，我看到太多需要先卖后买的交易。所以，对很多人来说，把握出手（签合同）的时机比等待利率变化更重要。 
租房情况（图四） 

我把摘录的租金参考价格贴出来供大家参考。今年省政府的短租新政对租赁市场影响不小；好在春夏市场到来，稍微提高了一些温度。根据本地租房经纪反馈，市场房源量增加，租客有了更多选择。现在租出去一个房源有时甚至需要两个月。相比疫情期间，一个房源可以轻而易举收到十几个申请；现在情况反了过来，房东们需要更具竞争力，通过房源质量、价格和租约灵活度来吸引租客。 

新盘上市Kelowna Downtown Waterscapes社区2房2卫，顶层湖景山景公寓。
社区地理位置优越，步行距离到达City Park，沙滩，餐厅，银行等等。小区配套设施丰富，包含泳池，hot tub，健身房，台球桌，户外厨房。
单元采用开放式布局，面积合理（848sqft)非常适合首次购房者或年轻家庭。

物业费：$492.88/month
MLS:#10311566
价格：$539,900

新盘上市Kelowna UBCO大学区U2一房公寓！大学区一房公寓很少见哦，需要为孩子购买学区公寓或者投资的朋友注意咯！
面积508sqft，带一个地面covered停车位
户型实用，单元内带laundry，配有不锈钢家电
单元朝南，采光好
家具可包括，turn-key unit直接拎包入住

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价格：$399,000
物业费：$298.51 (五月AGM后计划降低约10%）

️新盘上市️Kelowna UBCO大学区Academy Hill 顶层边户单元！
Academy Hill是最靠近UBCO的公寓楼，步行数分钟即可到达校区
单元户型面积宽裕，室内992 Sqft，2beds+Den（可用作第三间卧室）+2 baths，客厅还有bonus area可放沙发床
西南朝向，采光非常不错
配有一个地下停车位+storage locker
公寓对面就有餐厅，liquor store，便利店，pizza店, 医疗诊所

MLS:#10311625
Price:$618,000

我在浏览BC省政府官网时，发现政府对新出台的炒房税有了更具体的说明；今天的这一期视频，和大家分享一个小贴士：对于pre-sale contract, 也就是楼花合同，省政府界定买家拥有单元的时间不是从单元成交的那一天，而是从你签下楼花合同的这一天开始计算的。

今天的视频带大家参观UBCO大学区域的Academy Ridge 联排屋楼花。现在春假开始了，天气也渐渐暖和，我觉得这是做看房视频的perfet timing。视频中的Alpha户型大小为1960平方英尺，带横向双车库，三层结构，3房3.5卫，一楼拥有一个可独立出入的小单元可分租，这样的户型非常特别且实用。开发商这里还有另外两种户型在售，今年夏天前即可交房。对楼盘有兴趣的朋友欢迎私信我哦！

10.16号BC省政府颁布的短租新政，一时激起千层浪。City of Kelowna 基洛纳市政府紧接着在市政府会议上提出修改短租的zoning bylaw。无论是省政府推行的短租必须要是屋主的主要居住地，或是市政府主张的所有zonings的短租次要用途将被删除，都显示了两级政府要对短租市场重拳出击的决心。

今天又来为大家介绍新楼花啦，One Varsity可能是最近Kelowna最受关注的地标性公寓楼花建筑了！
地理位置优越，紧邻UBCO downtown新校区，步行数分钟即可到达公交车总站，银行，图书馆，city park等等
楼盘一共36层，341个公寓单元，
起价为 high $300K
预计交房时间为2027年年末
预计物业费为$0.63-$0.65/sqft
定金为房价的15%
限时1% assignment fee

这一期的视频为大家概括总结了西基洛纳未来20年城市的发展规划，市政府文件长达223页，挑了一些重点内容分享，大家来跟着我一起来了解看看吧感恩节长周末愉快！

Revo主打智能空间，丰富低维护设施，轻便生活
楼盘地理位置在Capri Area，是Kelowna今后20年发展的5个高密度Urban Centers之一
共计240个单元，起价约为Upper $200K+
预计完工时间：2025年年末
定金：房价的20% （10%+5%+5%）
预计物业费：约为$0.6/sqft