大家好，我是Amy！最近工作和生活都很忙碌，但我很高兴能够回来为大家带来Kelowna房地产市场的最新更新。
在这期视频里，我们会深入探讨2024年9月的数据，看看为什么在政府政策、经济压力和利率变化的影响下，市场似乎陷入了“僵持”状态。我会为大家解读独立屋、联排屋和公寓的价格走势，并揭示为何越来越多的卖家感到房子难卖。同时，我们还会探讨短租政策对公寓价值的影响，以及当前市场中的买家群体变化。
无论你是首次购房者还是对房市感兴趣，这期视频都会为你提供有价值的见解，帮助你更好地了解房市现状，希望大家都能找到适合自己的那个它！
房价走势如何？独立屋、联排别墅、公寓市场表现如何？ 移民、留学生政策收紧，租赁市场受到怎样的影响？ 2025 年前两个月市场如何？房价回暖？成交速度是否加快？买家情绪如何？
新盘上市️Beverly at Kelowna位于Glenmore步行5分钟即可到达Spall Plaza（London Drugs，TD 银行，星巴克，及日盛亚洲超市等）距离Kelowna Downtown以及UBCO大学区约10分钟车程大楼建于2021年这间一房朝南的单元采用开放式布局，挑高天花板，通顶的厨房橱柜，石英台面以及厨房后挡板卧室配有大窗户以及步入式衣柜洗手间cheater door方便客人使用带一个地下停车位顶楼露台空间达5000平尺可以加入（需付费）Hyatt Place使用泳池，热水浴缸以及健身房等设施
挂牌价格：$419,900物业费：$338.05/月MLS:#10317784
平均还价空间市场热度变化，哪些价位的独立屋在这儿最受欢迎你的预算区间在那些比较受欢迎的社区中的成交状况
价格相对上个月基本没有变化
独立屋：价格为$1,015,700，环比 +0.7%，同比 -3.2%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.3%。
联排屋：价格为$724,300，环比 -1.4%，同比 -5.6%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -12.7%。
公寓：价格为$507,500，环比 -0.1%，同比 -1.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -9.0%。
市场持续增温4个月，成交量或已于5月见顶（图二）
三种房型成交量从年初起连续四个月持续增加，从图二可以看到今年前五个月和去年是相同的剧本，看5月份成交量虽然继续增长，但相比4月增幅已然小了许多。
如果5月已经是三种房型成交的顶峰了，那从六月开始买家可能会有更多的选择；因为库存增幅往往会持续到夏末(图三)。不过写这篇笔记时6月已经过去一半，我观察到的市场并没有太明显的降温痕迹，下面我会具体说到。
公寓市场趋于平衡
在成交量连续五个月增速大于库存后，公寓库存周期指标终于来到了6个月的库存量；4-6个月的库存是市场里视为买卖双方power较为平衡的库存区间。不过这组数据统计的是整个Central Okanagan的公寓市场；当我们具体到个别城市或地段，尤其是那些自去年年底BC 新短租法案的消息出来后，挂牌数量激增的旅游城市的短租楼盘，卖家依旧相对弱势。 
我的6月初市场所见
在六月初，我明显可以感受到市场上房源的紧张。在为客人约房时，常常会被告知该房子已经有了被接受的offer，不过大部分这种情况我们还是去看了，因为卖家和卖家经纪仍在积极寻找备用offer。看来还是有不少买家的贷款并不稳定，所以卖家在有offer后仍然会做大量的努力，确保房子的销售能够顺利进行。
同时，很多经纪反映，现在的客户有很多是在进行一卖一买的交易，尤其是年龄偏大的客户群体。他们正在寻求缩小居住面积，从大面积的独立屋或联排别墅搬到大平层，以便为退休做准备。
降息
加拿大于6月5号宣布降息25个基准点；我写了一篇自己的初步感想，大家有兴趣的可以翻看。这边就不多说了；总体是利好房市的。
今年1到5月成交数据
我觉得与其猜测降息后市场的下一步走向，我们不如一起来回顾一下年初至今市场中的活动，比如细看一下一月到五月的成交数据什么的，有兴趣的朋友们记得回踩。
相信大家都已经看到加拿大央行降息的消息了。这个时间点比我在年初预计的最早时间要早了一个月。很多朋友都很振奋，认为是个好消息；我大致也同意这个观点。不过，我们也要知道这个时间点这个动作意味着什么，以及它可能会带来哪些近期的影响。 1. 加息周期的告一段落
自2022年开始的两年加息周期终于告一段落，虽然此次降息幅度只有0.25%，但其在心理层面上的解放作用是不容小觑的。人们对市场资金流向和风险的重新评估，将会为市场注入新的活力。降息周期也会立即利好一个群体，就是签了浮动利率的房东们；他们中的大部分人还款压力会有所减轻。 2. 经济现状和央行的信心
此次降息也表明，加拿大央行认为无需再通过持续的高利率来抑制经济增长。往好了说，这反映了加拿大经济已经进入一个相对稳定的阶段；往坏了说，加拿大经济的身板已经受不起更多的高利息药剂；这与邻国相比，弱势可见一斑。不过无论如何，央行的这个动作给市场带来的信号是利好的，特别是在当前全球经济形势不明朗的情况下：未来一段时间内，利率政策会更加宽松，以刺激经济增长。 3. 房地产市场的推动力
降息对于房地产市场的影响尤为明显。无论当前房价是高是低，降息都会给房价一个向上的推力。贷款方面，虽然借贷成本降低，可贷款额度增加，但历史数据显示，房价的上涨幅度通常会超过前两者。这意味着在短期内，卖家将会是最大的受益者。而对于买家来说，因为购房的实际成本可能并不会显著下降，因此如何平衡借贷成本的降低与房屋的溢价，在短期内会成为重中之重。 4. 其他影响
降息不仅仅会影响房地产市场，还会对其他方面产生广泛影响。例如，消费者信心的提升将会带动消费支出的增加，进一步促进经济的复苏。同时，企业融资成本的降低，也会鼓励企业扩大投资，增加就业机会，从而形成良性循环。然而，没有人可以保证降息周期开启后便不会再加息；我们还是要继续关注通货膨胀风险，以及由此可能引发的央行政策调整。
总的来说，加拿大央行的这次降息动作，标志着经济政策的一个重要转折点，对于房地产市场和整体经济都会产生深远的影响。
价格情况，三月跌幅基本收回（图一）
独立屋：价格为$1,009,000，环比 +2.3%，同比 -4.0%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.8%。
联排屋：价格为$734,600，环比 +2.1%，同比 +2.5%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -11.5%。
公寓：价格为$508,200，环比 +2.5%，同比 -3.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -8.8%。 
市场活跃度明显增加（图二）；市场移向平衡（图三）
三种房型的库存和成交量从年初起连续三个月双双增加。这两个数据，一个是供给，一个是需求对供给的消耗。聚焦库存周转月数（即在当前销售量下，需要多少个月清空市场库存），可以看出供求博弈。周转月数越高，说明库存消耗越慢，卖家竞争越大，买家话语权越高。一般来说，4-5个月为中性平衡。
去年四月，我们处于偏卖家市场，独立屋周转月数为4.8，联排屋为4.1，公寓为3.6。今年四月，这三组数据分别为7.3、5.4、6.5，显示今年初买家优势明显。然而，买家别高兴得太早，结合过去六个月的数据来看，三类房型的市场库存月数在逐渐减少，市场正在缓和，卖家慢慢收复失去的主动权。 
降息预期
6月是否会降息，像是心理博弈。买家认为观望没错，卖家则觉得降息一定能卖得更高。在2023年总结视频中我有提到，降息在7月前不会来，我现在仍持这种看法。
即将于5月21日公布的通胀数据对降息预期影响重大。另一重要因素是美国的立场，目前看来，美国似乎在秋天前都不会降息。相比之下，加拿大经济状况不如美国，能撑多久是个问题。4月失业率已达6.1%，这确实让人左右为难。地产市场有滞后性，价格调整需要消化信息后才会逐渐体现。地产风向的转变何时到来？
其实，我认为好的买卖不一定要建立在利率变化基础上。不管市场如何，买卖双方都能找到好的交易。今年有一点特殊，我看到太多需要先卖后买的交易。所以，对很多人来说，把握出手（签合同）的时机比等待利率变化更重要。
租房情况（图四）
我把摘录的租金参考价格贴出来供大家参考。今年省政府的短租新政对租赁市场影响不小；好在春夏市场到来，稍微提高了一些温度。根据本地租房经纪反馈，市场房源量增加，租客有了更多选择。现在租出去一个房源有时甚至需要两个月。相比疫情期间，一个房源可以轻而易举收到十几个申请；现在情况反了过来，房东们需要更具竞争力，通过房源质量、价格和租约灵活度来吸引租客。 
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感恩节长周末愉快！