​2019年奥肯那根的地产市场出现高开低走的态势。年度总计7224桩居住地产交易，总成交额为39亿加元。同比2018年销售总量降低了2.3%，销售总额降低了1.5%。尽管如此，市场在下半年仍然有增长势头。  奥肯那根地区的买家仍然受到政府政策调控的影响，比如贷款压力测试和投机税。新颁布的政策旨在降低加拿大主要城市的房价，然而那些没有房屋净资产的家庭（主要人群为第一次购房者）也不同程度地受到了新政的影响。另外，由于石油价格下跌，以及油管数量不足将持续给草原省带来负面影响，阿尔伯塔的买家也因此踌躇不前，大多以观望为主。 尽管从总体区域数据来看，2019的总体销量较2018降低，但通过比较区域和房屋种类，我们仍然能注意到显著的区别。独立屋和公寓销量分别降低了3%和7.2%；相对可以负担的联排屋的需求增加了13.1%。舒斯瓦普/雷夫尔斯托克地区由于独立屋销售呈两位数降低，总体销量降低了10.7%，而中北部地区却是由于日益减少的公寓需求总体销量分别降低了0.7%和1.7%。  在过去的5年，奥肯那根地产市场持续稳定增长，从2019年年初开始，停滞不前了10个月左右后，2019年12月，价格再一次有了增长的势头。 在2018年到2019年12月期间，除了奥肯那根中部的联排屋价格降低了0.5%，此外所有区域的所有房屋类型包括：独立屋，联排屋以及公寓在内的价格都增长了。 世界范围内的很多中央银行纷纷降低了利率来刺激经济增长，但加拿大银行却维持基准利率不变，保持在1.75%。中美之间的贸易谈判已经有了一些进展，USMCA也达成一致，2020年还存在着许多未知，尤其是最近的伊朗问题以及即将到来的美国大选。  汤普森-奥肯那根的经济增长由许多不同的产业组成。地区在2019年创造了17,600个新岗位，这是过去20年以来最大的增长。过去盛极一时的林业产业正逐渐褪色，最近TolkoKelowna的永久关门将会对当地经济产生一定影响，但贸易，物流，商业以及职业服务类别的增长都会抵消其产生的损失。地区的科技行业也继续蓬勃发展，科技公司也成为了主要雇主之一。当地公司比如:BananatagSystem Inc, Strawhouse Inc 都上榜了德勤加拿大年度前50强优异增长最快的公司。  奥肯那根地区一直以来凭借着地区适宜居住&生活的好口碑吸引并留住优秀人才。此外，旅游行业成为了当地经济发展的主要推动力。连续两年，基洛纳机场成为了全加拿大前10大最繁忙机场之一。在今后的10年，政府预计将要投资$2.93亿加币去扩张和升级机场设施。  Photo Credit: Castanet 预计2020年的居住地产销量仍会增高，主要由于地区多元化发展的经济模式，持续增长的人口。目前得利率仍然接近史地点，并且有可能还会降低。 更多关于Kelowna基洛纳地产咨询，请联系Amy Dai  

这一期的视频为大家整理了平时最容易被问到的Top 10关于Kelowna的问答，希望可以帮助到想要了解这座城市的朋友哦

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今天为大家来回顾一下2024年年初到现在，Kelowna市前五个月独立屋的成交情况。看看：
平均还价空间
市场热度变化，哪些价位的独立屋在这儿最受欢迎
你的预算区间在那些比较受欢迎的社区中的成交状况
希望可以为大家提供有用的信息，更了解Kelowna的市场

价格相对上个月基本没有变化
独立屋：价格为$1,015,700，环比 +0.7%，同比 -3.2%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.3%。 
联排屋：价格为$724,300，环比 -1.4%，同比 -5.6%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -12.7%。 
公寓：价格为$507,500，环比 -0.1%，同比 -1.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -9.0%。 


市场持续增温4个月，成交量或已于5月见顶（图二） 
三种房型成交量从年初起连续四个月持续增加，从图二可以看到今年前五个月和去年是相同的剧本，看5月份成交量虽然继续增长，但相比4月增幅已然小了许多。

如果5月已经是三种房型成交的顶峰了，那从六月开始买家可能会有更多的选择；因为库存增幅往往会持续到夏末(图三)。不过写这篇笔记时6月已经过去一半，我观察到的市场并没有太明显的降温痕迹，下面我会具体说到。

公寓市场趋于平衡 
在成交量连续五个月增速大于库存后，公寓库存周期指标终于来到了6个月的库存量；4-6个月的库存是市场里视为买卖双方power较为平衡的库存区间。不过这组数据统计的是整个Central Okanagan的公寓市场；当我们具体到个别城市或地段，尤其是那些自去年年底BC 新短租法案的消息出来后，挂牌数量激增的旅游城市的短租楼盘，卖家依旧相对弱势。 


我的6月初市场所见 
在六月初，我明显可以感受到市场上房源的紧张。在为客人约房时，常常会被告知该房子已经有了被接受的offer，不过大部分这种情况我们还是去看了，因为卖家和卖家经纪仍在积极寻找备用offer。看来还是有不少买家的贷款并不稳定，所以卖家在有offer后仍然会做大量的努力，确保房子的销售能够顺利进行。 

同时，很多经纪反映，现在的客户有很多是在进行一卖一买的交易，尤其是年龄偏大的客户群体。他们正在寻求缩小居住面积，从大面积的独立屋或联排别墅搬到大平层，以便为退休做准备。 

降息 
加拿大于6月5号宣布降息25个基准点；我写了一篇自己的初步感想，大家有兴趣的可以翻看。这边就不多说了；总体是利好房市的。 

今年1到5月成交数据 
我觉得与其猜测降息后市场的下一步走向，我们不如一起来回顾一下年初至今市场中的活动，比如细看一下一月到五月的成交数据什么的，有兴趣的朋友们记得回踩。 

相信大家都已经看到加拿大央行降息的消息了。这个时间点比我在年初预计的最早时间要早了一个月。很多朋友都很振奋，认为是个好消息；我大致也同意这个观点。不过，我们也要知道这个时间点这个动作意味着什么，以及它可能会带来哪些近期的影响。 
1. 加息周期的告一段落 
自2022年开始的两年加息周期终于告一段落，虽然此次降息幅度只有0.25%，但其在心理层面上的解放作用是不容小觑的。人们对市场资金流向和风险的重新评估，将会为市场注入新的活力。降息周期也会立即利好一个群体，就是签了浮动利率的房东们；他们中的大部分人还款压力会有所减轻。 
2. 经济现状和央行的信心 
此次降息也表明，加拿大央行认为无需再通过持续的高利率来抑制经济增长。往好了说，这反映了加拿大经济已经进入一个相对稳定的阶段；往坏了说，加拿大经济的身板已经受不起更多的高利息药剂；这与邻国相比，弱势可见一斑。不过无论如何，央行的这个动作给市场带来的信号是利好的，特别是在当前全球经济形势不明朗的情况下：未来一段时间内，利率政策会更加宽松，以刺激经济增长。 
3. 房地产市场的推动力 
降息对于房地产市场的影响尤为明显。无论当前房价是高是低，降息都会给房价一个向上的推力。贷款方面，虽然借贷成本降低，可贷款额度增加，但历史数据显示，房价的上涨幅度通常会超过前两者。这意味着在短期内，卖家将会是最大的受益者。而对于买家来说，因为购房的实际成本可能并不会显著下降，因此如何平衡借贷成本的降低与房屋的溢价，在短期内会成为重中之重。 
4. 其他影响 
降息不仅仅会影响房地产市场，还会对其他方面产生广泛影响。例如，消费者信心的提升将会带动消费支出的增加，进一步促进经济的复苏。同时，企业融资成本的降低，也会鼓励企业扩大投资，增加就业机会，从而形成良性循环。然而，没有人可以保证降息周期开启后便不会再加息；我们还是要继续关注通货膨胀风险，以及由此可能引发的央行政策调整。 
总的来说，加拿大央行的这次降息动作，标志着经济政策的一个重要转折点，对于房地产市场和整体经济都会产生深远的影响。 

价格情况，三月跌幅基本收回（图一） 
 
独立屋：价格为$1,009,000，环比 +2.3%，同比 -4.0%。与2022年4月的最高点$1,131,800相比，累计 -10.8%。 
联排屋：价格为$734,600，环比 +2.1%，同比 +2.5%。与2022年5月的最高点$829,900相比，累计 -11.5%。 
公寓：价格为$508,200，环比 +2.5%，同比 -3.8%。与2022年4月的最高点$557,400相比，累计 -8.8%。 

市场活跃度明显增加（图二）；市场移向平衡（图三） 

三种房型的库存和成交量从年初起连续三个月双双增加。这两个数据，一个是供给，一个是需求对供给的消耗。聚焦库存周转月数（即在当前销售量下，需要多少个月清空市场库存），可以看出供求博弈。周转月数越高，说明库存消耗越慢，卖家竞争越大，买家话语权越高。一般来说，4-5个月为中性平衡。 
去年四月，我们处于偏卖家市场，独立屋周转月数为4.8，联排屋为4.1，公寓为3.6。今年四月，这三组数据分别为7.3、5.4、6.5，显示今年初买家优势明显。然而，买家别高兴得太早，结合过去六个月的数据来看，三类房型的市场库存月数在逐渐减少，市场正在缓和，卖家慢慢收复失去的主动权。 


降息预期 

6月是否会降息，像是心理博弈。买家认为观望没错，卖家则觉得降息一定能卖得更高。在2023年总结视频中我有提到，降息在7月前不会来，我现在仍持这种看法。 
即将于5月21日公布的通胀数据对降息预期影响重大。另一重要因素是美国的立场，目前看来，美国似乎在秋天前都不会降息。相比之下，加拿大经济状况不如美国，能撑多久是个问题。4月失业率已达6.1%，这确实让人左右为难。地产市场有滞后性，价格调整需要消化信息后才会逐渐体现。地产风向的转变何时到来？ 
其实，我认为好的买卖不一定要建立在利率变化基础上。不管市场如何，买卖双方都能找到好的交易。今年有一点特殊，我看到太多需要先卖后买的交易。所以，对很多人来说，把握出手（签合同）的时机比等待利率变化更重要。 
租房情况（图四） 

我把摘录的租金参考价格贴出来供大家参考。今年省政府的短租新政对租赁市场影响不小；好在春夏市场到来，稍微提高了一些温度。根据本地租房经纪反馈，市场房源量增加，租客有了更多选择。现在租出去一个房源有时甚至需要两个月。相比疫情期间，一个房源可以轻而易举收到十几个申请；现在情况反了过来，房东们需要更具竞争力，通过房源质量、价格和租约灵活度来吸引租客。 

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我在浏览BC省政府官网时，发现政府对新出台的炒房税有了更具体的说明；今天的这一期视频，和大家分享一个小贴士：对于pre-sale contract, 也就是楼花合同，省政府界定买家拥有单元的时间不是从单元成交的那一天，而是从你签下楼花合同的这一天开始计算的。

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